반포한강공원

오늘 3기 신도시 사전청약 1차 접수 현황이 공개되었다. 일단 이번1차는 4300호 정도고, 올해까지 총 3.2만호, 그리고 나머지 30만호정도를 내년에 공급예정이다.

먼저 신혼희망타운에 대한 접수 결과를 보기전에, 이번 청약 경쟁률을 분석하기 위해서는 몇가지 알아야 할것이 있다. 

1. 사전청약 1차로 신청받는 곳은, 이번 3기 신도시 중에 그래도 빨리 입주할 수 있는 가능성이 있는 곳이라, 조건이 되는 대부분의 사람들이 청약을 했을거라 가정하는 것이다.

2. 그리고 3기 신도시외에, 공공분양이나 신혼희망타운 관련해서 조금씩 미달 또는 부적격이 나오고 있는 중이므로, 현재 신청한 인원중 일부는 그쪽으로도 빠질 가능성이 있다.

3. 그리고 중복지원이 불가능하다.

4. 조건에 맞는 세대는 시간이 지나면서 늘어나고, 또 줄어들 것이기 때문에 지원자수 전체는 크게 변하지 않을거 같다. 다만 공공분양 중 일반분양 물량은 오직 통장 인정금액으로만 결정되기 때문에, 이쪽으로 지원하시는 분들은 시간이 지날수록 가점이 낮아질 확률이 있다.(상위권 인정금액부터 빠지기 때문에)

대략 9만명이 지원했는데, 이번 1차 지구는 위치가 괜찮았음에도 이정도밖에 안된다는 것은, 전반적인 평수가 조금 작아서일수도 있고, 조건에 맞는 가구수가 생각보다 많지 않을 수도 있다.

먼저 신혼희망타운의 청약경쟁률이다. 성남복정1과 의왕청계2의 생활권과 인천계양, 남양주의 생활권이 전부 달라서 적절히 경쟁률이 나뉜것으로 보인다. 위례는 뭐 서울권에 사는 사람들이면 대부분 위례를 썼을테니 그려러니 하는거고...복정1의 경쟁률이 생각보다 낮은데, 이건 아직 2년이 안된 거주자들이 반영이 안되서 그런것 같고, 시간이 지난도 이정도 수준으로 유지될 것으로 보인다.

다음 공공분양 청약률을 보자.

잘 안보이니 짤라서 보도록하자. 먼저 다자녀를 보자. 84형의 경쟁률이 압도적이다. 이건 뭐 당연한것이 다자녀 기본조건이 자녀3명부터인데...이부분은 더이상 말하지 않겠다. 복정을 보면 위의 신희타 경쟁률보다 월등히 높은 것을 볼수가 있다. 특히 같은 신혼부부끼리 비교할때도 마찬가지이다. 이건 청약가점을 비교해보고, 만점에 일점이라도 가까운 곳에 지원했다고 볼 수 있다. 이번 결과는 다음번 2차 청약시 눈치싸움의 좋은 표본이 될것으로 보인다.

생초인 분들은 일종의 로또를 하는거라서, 당연히 경쟁률이 높을 수 밖에 없다. 일반공급을 보면, 당연히 평수가 높을수록 경쟁률이 높아지고, 다른 전형에 비해 청약률이 매우 높게 나오는데, 이런 일방공급은 전형 특성상 무주택을 오래 유지한, 그리고 아이들도 어느정도 키운 상태인분들이 지원하는 경우가 많기 때문이다.

청약저축 통장을 앞으로의 3기 신도시 청약에 사용하려는 분들은, 이번 성남 복정의 당첨하한선과 3차 사전청약 예정지인 하남교산, 남양주 왕숙2의 당첨하한선을 기준 삼아서 적당히 눈치 싸움을 해야 할 것으로 생각된다.

1차 결과가 9월초에 발표되는데, 무주택자분들 모두 30만호(대략 100만명의 주거 안정이 달려 있다) 중에 하나는 당첨되시길 바랍니다.

말이 3기 신도시이지 결국은 정부에서 제공하는 공공분양을 이름만 바꿔서 진행하는 것이고, 그냥 공공주택지구라고 생각하면 된다.

실질적인 집값 상승세는 17년도 후반부터 진행되었으나, 사람들이 조급함을 느낀것은 19년도부터라고 생각하기 때문에, 2019년부터 21년 7월 현재까지 발표된, 일반 분양 및 신희타의 당첨하한선을 비교해봄으로써, 3기 신도시 당첨선을 한번 예상해보려고 한다.

1. 신혼희망타운 당첨선

개인적인 생각으로는, 서울하고 붙어있는 3기 신도시 몇군데(딱히 지역을 언급하진 않겠다)에만 아래에 정리해놓은 당첨선이 비슷하게 갈것 같고, 그외 지역은 큰 어려움 없이 기본적인 조건만 맞춘다면 당첨이 될것 같다. 미래를 생각하면, 서울에 가까운 곳이 좋겠지만, 직주근접의 장점(길바닥에서 매일 몇시간씩 뿌린다고 생각해보자..)이 상당하기 때문에, 가능하면 직장 가까운 곳에 지원하기를 추천한다.

일단 신혼희망타운의 가점은 우선공급은 9점 만점, 잔여공급은 12점 만점이다. 아래는 개인적으로 눈여겨봤던 서울 또는 서울 근처의 공공분양 관련된 당첨선을 모아 놓은 것이다.

주택형 상관없이 눈치 안보고 당첨되기 위해서는,

우선공급은 당해 9점 또는 8점, 기타는 9점이 가능성이 높고,

잔여공급은 당해 11점, 기타는 11점이면 당첨 기회를 얻을 수 있을 것으로 보인다. 물론 이 기준은 아주 핫한 곳에 해당된다. 

2. 공공분양의 일반분양

특별공급은 너무 다양한 결과라서 딱히 정리하기가 애매했다. 본인이 지원할 지역 근처의 당첨 하한선을 직접 확인해보자. 일반분양의 경우, 당첨선을 정리하기가 쉬웠는데, 기본적인 조건은 3년이상의 무주택이며,

기타의 경우, 평수와 타입 상관없이 눈치 안보고 당첨되려면,

적어도 2200만원에서 2300만원 정도의 인정금액을 가지고 있어야 한다고 본다. 물론 핫한 지역의 경우이다. 

당해는 변수가 크기 때문에 직접 확인해 보는 것을 추천한다.

3기 신도시는 올해 총 4차의 사전 청약을 진행하고, 아래에 보이는 것만 27만호에 가깝다. 뉴스에서 토지 보상이며, 아직도 한참남았는데, 언제 입주하느니 이야기하는데, 결국은 진행될거고, 아직 2기 신도시도 마무리 안됐다는 이야기가 별로 의미가 없는것이 2기 신도시중에, 쓸만한 곳은 예전에 이미 다 분양이 끝나고, 비선호지역만 남아 있는 것이다. 

내가 봤을때, 3기 신도시로 지정된 지역이 대부분 위치가 괜찮고, 세대수가 작지 않기 때문에, 어차피 늦은거 청약 조건만 맞으면 기다리는 것도 나쁘지 않다고 본다. 근 몇년 동안 이렇게 많은 공공분양 물량이 나온적이 없고, 적어도 27만의 무주택 가구가 세대당 3명만 잡아도 적어도 90만명의 사람들이 주거 안정이 가능한 국가적으로 큰 이벤트임이 틀림없다. 

위에서 당첨선을 예상해봤지만, 그래봤자 산발적으로 발생했던 공공분양이었기 때문에, 가점이 올라갔을 확률이 높다. 이번에는 동시 다발적으로 진행되므로, 그리고 많은 무주택자분들이 내집마련에 목말라 있기 때문에 당첨확률을 높이는 쪽으로 지원할 것으로 예상된다(얼마전 양주회천의 당첨선은 상당히 낮았다). 그러니 부지런히 지원해보자.

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먼저 위례지구 A1-5BL 특별분양 당첨하한선이다.

그리고 위례지구 A1-5BL 일반분양 당첨하한선이다.

위례지구 A1-12BL 특별분양 당첨하한선이다.

위례지구 A1-12BL 일반분양 당첨하한선이다.

고덕강일 14단지 특별 및 일반분양 당첨하한선이다.

아무래도 평형대가 위례와 비교해서 작고 지역적인 차이가 있어서 가점은 조금 떨어지는 것으로 확인할 수 있다.

고덕강일 8단지 특별 및 일반분양 당첨하한선이다.

아무래도 평형대가 위례와 비교해서 작고 지역적인 차이가 있어서 가점은 조금 떨어지는 것으로 확인할 수 있다.

마곡지구 9단지 특별분양 당첨하한선이다.

마곡지구 9단지 일반분양 당첨하한선이다.

고덕강일 공공주택지구 4단지 당첨하한선이다.

의왕고천 A-2블록 신혼희망타운 당첨선

과천지식정보타운 S-7블록 신혼희망타운 당첨선

과천지식정보타운 S-3블록 신혼희망타운 당첨선

고양지축 A-2블록 신혼희망타운 당첨선

시흥장현 A-9블록 신혼희망타운 당첨선

수서역세권 A3블록 신혼희망타운

고양지축 A-1블록 신혼희망타운

위례 A2-6 블록 신혼희망타운 당첨선

위례 A3-3a 블록 공공분양주택 당첨선

하남감일 B1블록 공공분양주택 당첨선

성남고등 S-3블록 공공분양주택 당첨선

하남감일 A7블록 신혼희망타운 당첨선

이번 3시 신도시 사전청약 1차 지구는 크게 신혼희망타운 및 공공분양주택으로 나뉘었다.

먼저 신혼희망타운은 아래와 같이 공급된다.

그리고 공공분양주택은 아래와 같이 공급된다. 즉, 2개가 다른 청약이라고 생각하면 된다.

이번 사전청약에서 신청자가 지켜야할 주의해야할 아래의 4개는 반드시 숙지가 필요하다.

이번에는 신혼희망타운에 대해서만 알아보자.

신희타의 경우 신청 자격은 아래가 기본이다. 본청약 전까지 무주택은 당연한거고..

위에 사전청약의 주의사항 중, 지역우선 공급에 대해 알아보자. 성남복정과 의왕청계는 내년 10월로 예정된 본청약까지의 거주기간이 2년을 넘으면 지역우선 물량을 신청할 수 있다. (성남복정과 의왕청계가 미달이 날 경우는 거의 없다고 본다..)

위례의 경우에는 22년 9월까지 성남시 또는 경기도 2년 이상 거주하고 있으면 된다.

국외체류기간은 국내 거주로 인정되지 않지만, 주택공급신청자만 생업을 위해 국외에 체류하고 있으면 국내 거주하는 것으로 본다고 한다.

민간분양처럼, 이번에는 접수기간을 나눴다.

해당지역거주는 말 그대로, 청약이 되는 그 '시'를 말한다. 성남시, 인천광역시, 남양주시, 의왕시이다.

제약사항은 아래와 같으니 반드시 지키도록하자.

공급물량과 가격은 아래와 같다.

그럼 각 지역별 우선공급 기준은 어떨까??

성남복정과 의왕청계는 성남 당해 100% 우선공급이다.

위례 역시 성남 거주 2년 이상인 분들은 총 3번의 기회를 가질 수 있다.

총자산보유기준의 경우, 부동산 + 금융자산 + 기타자산 + 자동차 - 부채가 3억7백만원 이하이면 되는데, 주의할 것이, 금융자산의 연금저축과 보험증권, 연금보험이다. 회사원들은 이부분에 대한 확인이 반드시 필요하다.  

소득 판정 기준은 아래와 같다. 이건 기준일 뿐이고, 자격은 또 다른 이야기이다.

본인의 소득이 얼마인지 확인하는 방법은 아래와 같다.

아래는 기본적인 신청자격이다. 아래 4개의 조건을 모두 만족하면 일단 신혼부부신청 자격이 된다.

위의 표2에서 지역우선 비율을 이야기했는데,

아래 기준에 해당하는 분들은 우선의 우선으로 공급받을 수 있게 된다.

가점표 역시 다르다.

잔여 70%의 물량은 아래와 같이 공급된다.

아래와 같이, 이번에 발표된 1차 공공분양 및 신희타 중에 딱 한군데만 지원할 수 있다.

추가적으로 복잡한 원인이 있을수 있겠지만, 기본적으로는 공급부족과 코로나로 인한 저금리 기조로 인해 지속적으로 집값이 상승하고 있다. 결국은 정부에서도 공급물량을 부풀리기 위해, 사전 청약이라는 카드를 본청약(우리가 일반적으로 알고 있는 청약시점은 본청약이다) 전에 제시했고, 이번주부터 진행될 예정이다.

말이 3기 신도시이지 결국은 정부에서 제공하는 공공분양을 이름만 바꿔서 진행하는 것이고, 그냥 공공주택지구라고 생각하면 된다. 

일단 공공분양과 관련된 몇가지 기본 내용을 확인해보도록하자.

여기서 무주택 조건은 너무나 당연한 이야기니까 넘어가고, 거주요건부터 간단히 짚고 넘어가자.

거주요건

거주요건은 청약이 진행되는 시에 살고 있으면 당해가 되는데, 과천시나 성남시, 서울시, 수원시, 용인시등 사실상 우리가 알고 있을법한 지역은 2년 이상 거주를 하고 있어야 실질적인 당해 혜택을 받아 1순위로 청약을 할 수 있다. 

여기에 지역우선 공급비율이 조합이 되는데, 위에 설명이 된것처럼 66만 제곱미터보다 작은 규모로 분양을 진행하는 경우, 거주요건에서 언급한 당해거주 2년을 채운 사람들에게 100%로 전체 물량이 우선 공급되고, 다른 지역 거주자들은 미달이나 부적격 물량이 나온 경우에만 기회를 얻을 수 있다. 

다만 66만 제곱미터 이상이라면, 수도권에만 살고 있어도 최소한 한번의 청약기회는 얻을 수 있으므로 지속적인 관심이 필요하다. 다행히도 이번 3기 신도시는 대부분 66만 제곱미터 이상이므로, 수도권에 2년 이상 거주하고 있는 경우에는 기본적인 조건은 갖췄다고 볼 수 있겠다. 아래 보는것럼 전 지역이 66만 제곱미터를 넘었기 때문에 당해 거주자 뿐만 아니라 서울,인천,경기 기타 지역에 사는 사람들도 당첨의 기회가 주어졌다.

소득기준 및 자산 기준

소득기준은 나중에 바뀔 수도 있지만 기본적으로 아래와 같이 진행되는데, 월평균소득과 총자산에 대한 기존을 충족해야 한다.

아래를 보면 알겠지만, 부채를 제외한 총 자산이 3억 7백만원보다 작아야 청약 신청이 가능하며, 개별적으로는 자동차가 3496만원 이하여야 하기 때문에, 당장 자동차 구입이 필요한 경우가 아니라면 살짝 미루는 것이 필요할 수도 있다.

3기 신도시 위치

아래에서 보듯이 이번에 지정된 신도시들은 어떻게든 전철을 연결시켜주기 위해 노력한 모습인데, 일단 당첨 후 기다리기만 한다면 언젠가는 전철이나 GTX를 이용하여 서울로 접근할 수 있을 것이다.

입주대상 및 배정물량

공공분양은 기본적으로 청약통자의 인정 회차 및 금액으로 당첨선을 정했었는데, 이번 3기 신도시는 이런 물량이 15%에 불과하다. 따라서 다자녀 + 신혼부부에게 상당히 유리한 상황이다.

아래에서 보듯이 서울 및 서울근교 물량은 우선공급으로 대부분 당해시 100%이므로, 경기도에 거주하더라도 당첨확률은 매우 떨어진다.

입주대상별 선정방식

이건 기존의 공공분양과 신희타 조건과 큰 차이는 없다. 특별공급과 일반공급의 차이도 큰 차이가 없어 보인다. 그래도 정리하면 아래와 같은데, 중간중간 기존 조건과 조금 차이를 보이는 곳은 별도로 이야기 할 예정이다.

일반공급과 관련하여 대부분 아래의 조건은 만족할것으로 보인다.

결국은 1순위 내 동일지역 경쟁 관련해서 3년 이상의 무주택 + 저축 총액이 많은 사람이 당첨이 될 것이다.

아래는 신혼부부 특별공급 기준인데, 기존 신희타와 약간 신혼부부 자격 요건이 다르다. 아래에는 혼인기간 7년 이내 또는 예비신혼부부 또는 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족만 된다고 나와 있다. 즉, 이대로 해석하면 결혼기간 7년이 넘어간 6세 미만의 부부는 신혼 특공 자격이 안된다.

그러나 기존에 진행했던 21년 5월 이후에 나온 공공분양(신희타)이 세 군데가 있는데, 오래된 순서대로 의왕고천 A-2블록, 파주운정 A26블록, 아산탕정 2-A6블록의 신혼부부 자격은 아래처럼 혼인한 상태에서 6세 이하의 자녀가 있다면으로 자격이 확대되어 진행했었다. 이부분은 나중에 각 지구별 실제 공고문이 나오면 확인해볼 필요가 있을 것 같다.

또한 당첨자 선정도 약간 차이가 있다. 기존 신희타의 우선공급 가점과 잔여공급 가점을 합쳐놓은 방식으로 당첨이 되도록 바꿔놓았다. 

배점 방식이 정말 웃긴것이, 자녀수가 많을 수록 가점이 높은데, 혼인기간이 짧아야 가점이 높다. 일반적으로 자녀수가 많으면 혼인기간이 길텐데, 여기서 5점 이상을 달성하려면, 3년 이하로 쌍둥이를 낳는 수 밖에 없어보인다. 보통 2자녀에 혼인 기간이 3~5년 사이이거나 (3살 터울일 경우), 5~7년 이하일 경우가 많기 때문에 대부분 4점 또는 3점을 획득할 것으로 보인다. 

가구소득 80%이하라면 1점 획득이 가능한데, 다시한번 표를 잘라서 가지고 오면, 대략 4인가족 기준 월 500만원 정도 소득보다 적으면 되고(이건 국민건강보험공단 홈페이지 > 보험료 조회/납부 > 직장보험료조회 >  평균월보수액으로 확인하면 된다)

자녀수랑 혼인기간 합쳐서 일반적으로 2+2점, 입주자 저축 3점, 해당 지역 거주가 당해를 의미한다면, 여기서 승패가 갈릴 듯하다. 급하게 이사를 간다고 쳐도 본청약까지 2점은 가능하므로, 총합 1+ 2+2+ 3+2 = 10점은 되야 조금 의미 있는 청약이 되지 않을까 싶다. 

근데 또 신혼희망타운이라고 별도로 분리해서 기본자격과 세부요건을 적어놨는데, 이게 지금진행되고 있는 신희타의 가점방식과 동일하게 나와 있는 거라, 3시 신도시로 구분된 곳은 신혼특공으로 진행하고 기존 신희타가 예정된 곳은 아래의 선정방식으로 구분해서 진행하려는 것 같다. 따라서 공고를 주의깊게 봐야 할것이다.

아래에서 보듯이 기존 신혼희망타운 방식이 그 주변부에 사는 사람들에게 좀더 적용이 되고, 신혼부부의 범위도 좀더 넓혀 준다는 것을 알 수 있다.

여기 LH제공하는 신혼부부특별공곱과 신혼희망타운에 대한 간단한 그림이 있다. 이걸 보면 확실히 구분이 된다.

그외 생초는 추첨이니 넘어가고, 다자녀는 아래와 같은데, 3명이상이 기본인데, 왜 자녀수 가점이 있는지 모르겠다. 약간 급하게 만든듯하다...

이렇게 정리를 하고 보니, 일반분양말고 신혼부부에게 공급되는 물량은 가점 선정 방식 때문에 당첨자가 바뀔 수도 있다는 생각이 들었다. 

기획재정부에 따르면 2020년 세법개정안이 공개되었다. 카드뉴스를 통해 간단히 살펴보자. 나한테 직접적으로 관련있는 것들만 몇개 추려봤다. 아래의 발표내용은 확정이 아니며, 7월 23일부터 8월 12일까지는 입법예고, 8월 25일에는 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회에 제출되게 된다.

1. 소비활력 제고를 위한 신용카드 소득공제 확대(20년)

총급여에 따른 신용카드 소득공제 금액이 30만원 추가로 늘어났다.

2. 주식시장 활성화를 위한 금융세제 개편

증권거래세의 경우, 21년에는 0.02% 인하, 23년에는 0.08%인하된다. 또한 23년부터는 금융투자소득세라고 해서 금융투자소득을 도입하되, 손익통산(손해본 금액에서 대해서는 빼주는 방식으로 현재 미국이 이런식으로 진행중임) 및 이월공제(5년) 허용이 실시된다. 다만, 주식 양도소득에 기본 공제 5천만원을 적용하여 주식 투자자의 97.5%는 현재와 같이 비과세가 적용되니 걱정하지 말자. (5천만원 이상 수익이 나는 분들은 불만을 토로할 수도 있겠다...)

3. 사회적 연대강화와 소득재분배를 위한 소득제 최고세율 인상

과세표준 10억원 초과구간 세율을 현행 42%에서 45%로 개정함으로써 약 1.1만명의 근로/종합소득자분들이 여기에 해당하게 된다(전체 근로소득자의 0.05%수준이며 양도소득세 포함시 1.6만명이다)

4. 소규모 자영업자 지원을 위한 부가가치세 간이과세 기준 대폭 상향

이건 단순히 내용만 보면, 동네 가게 주인들한테는 좋아진것 같은데, 다른평가가 나올지는 지켜봐야겠다.

그외에 더욱 많은 항목들이 신설되고, 삭제되었으나 자세한 설명은 생략하고 기획재정부에서 제공한 아래의 그림들로 2020년 세법개정안 내용을 대체하겠다.