반포한강공원

추가적으로 복잡한 원인이 있을수 있겠지만, 기본적으로는 공급부족과 코로나로 인한 저금리 기조로 인해 지속적으로 집값이 상승하고 있다. 결국은 정부에서도 공급물량을 부풀리기 위해, 사전 청약이라는 카드를 본청약(우리가 일반적으로 알고 있는 청약시점은 본청약이다) 전에 제시했고, 이번주부터 진행될 예정이다.

말이 3기 신도시이지 결국은 정부에서 제공하는 공공분양을 이름만 바꿔서 진행하는 것이고, 그냥 공공주택지구라고 생각하면 된다. 

일단 공공분양과 관련된 몇가지 기본 내용을 확인해보도록하자.

여기서 무주택 조건은 너무나 당연한 이야기니까 넘어가고, 거주요건부터 간단히 짚고 넘어가자.

거주요건

거주요건은 청약이 진행되는 시에 살고 있으면 당해가 되는데, 과천시나 성남시, 서울시, 수원시, 용인시등 사실상 우리가 알고 있을법한 지역은 2년 이상 거주를 하고 있어야 실질적인 당해 혜택을 받아 1순위로 청약을 할 수 있다. 

여기에 지역우선 공급비율이 조합이 되는데, 위에 설명이 된것처럼 66만 제곱미터보다 작은 규모로 분양을 진행하는 경우, 거주요건에서 언급한 당해거주 2년을 채운 사람들에게 100%로 전체 물량이 우선 공급되고, 다른 지역 거주자들은 미달이나 부적격 물량이 나온 경우에만 기회를 얻을 수 있다. 

다만 66만 제곱미터 이상이라면, 수도권에만 살고 있어도 최소한 한번의 청약기회는 얻을 수 있으므로 지속적인 관심이 필요하다. 다행히도 이번 3기 신도시는 대부분 66만 제곱미터 이상이므로, 수도권에 2년 이상 거주하고 있는 경우에는 기본적인 조건은 갖췄다고 볼 수 있겠다. 아래 보는것럼 전 지역이 66만 제곱미터를 넘었기 때문에 당해 거주자 뿐만 아니라 서울,인천,경기 기타 지역에 사는 사람들도 당첨의 기회가 주어졌다.

소득기준 및 자산 기준

소득기준은 나중에 바뀔 수도 있지만 기본적으로 아래와 같이 진행되는데, 월평균소득과 총자산에 대한 기존을 충족해야 한다.

아래를 보면 알겠지만, 부채를 제외한 총 자산이 3억 7백만원보다 작아야 청약 신청이 가능하며, 개별적으로는 자동차가 3496만원 이하여야 하기 때문에, 당장 자동차 구입이 필요한 경우가 아니라면 살짝 미루는 것이 필요할 수도 있다.

3기 신도시 위치

아래에서 보듯이 이번에 지정된 신도시들은 어떻게든 전철을 연결시켜주기 위해 노력한 모습인데, 일단 당첨 후 기다리기만 한다면 언젠가는 전철이나 GTX를 이용하여 서울로 접근할 수 있을 것이다.

입주대상 및 배정물량

공공분양은 기본적으로 청약통자의 인정 회차 및 금액으로 당첨선을 정했었는데, 이번 3기 신도시는 이런 물량이 15%에 불과하다. 따라서 다자녀 + 신혼부부에게 상당히 유리한 상황이다.

아래에서 보듯이 서울 및 서울근교 물량은 우선공급으로 대부분 당해시 100%이므로, 경기도에 거주하더라도 당첨확률은 매우 떨어진다.

입주대상별 선정방식

이건 기존의 공공분양과 신희타 조건과 큰 차이는 없다. 특별공급과 일반공급의 차이도 큰 차이가 없어 보인다. 그래도 정리하면 아래와 같은데, 중간중간 기존 조건과 조금 차이를 보이는 곳은 별도로 이야기 할 예정이다.

일반공급과 관련하여 대부분 아래의 조건은 만족할것으로 보인다.

결국은 1순위 내 동일지역 경쟁 관련해서 3년 이상의 무주택 + 저축 총액이 많은 사람이 당첨이 될 것이다.

아래는 신혼부부 특별공급 기준인데, 기존 신희타와 약간 신혼부부 자격 요건이 다르다. 아래에는 혼인기간 7년 이내 또는 예비신혼부부 또는 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족만 된다고 나와 있다. 즉, 이대로 해석하면 결혼기간 7년이 넘어간 6세 미만의 부부는 신혼 특공 자격이 안된다.

그러나 기존에 진행했던 21년 5월 이후에 나온 공공분양(신희타)이 세 군데가 있는데, 오래된 순서대로 의왕고천 A-2블록, 파주운정 A26블록, 아산탕정 2-A6블록의 신혼부부 자격은 아래처럼 혼인한 상태에서 6세 이하의 자녀가 있다면으로 자격이 확대되어 진행했었다. 이부분은 나중에 각 지구별 실제 공고문이 나오면 확인해볼 필요가 있을 것 같다.

또한 당첨자 선정도 약간 차이가 있다. 기존 신희타의 우선공급 가점과 잔여공급 가점을 합쳐놓은 방식으로 당첨이 되도록 바꿔놓았다. 

배점 방식이 정말 웃긴것이, 자녀수가 많을 수록 가점이 높은데, 혼인기간이 짧아야 가점이 높다. 일반적으로 자녀수가 많으면 혼인기간이 길텐데, 여기서 5점 이상을 달성하려면, 3년 이하로 쌍둥이를 낳는 수 밖에 없어보인다. 보통 2자녀에 혼인 기간이 3~5년 사이이거나 (3살 터울일 경우), 5~7년 이하일 경우가 많기 때문에 대부분 4점 또는 3점을 획득할 것으로 보인다. 

가구소득 80%이하라면 1점 획득이 가능한데, 다시한번 표를 잘라서 가지고 오면, 대략 4인가족 기준 월 500만원 정도 소득보다 적으면 되고(이건 국민건강보험공단 홈페이지 > 보험료 조회/납부 > 직장보험료조회 >  평균월보수액으로 확인하면 된다)

자녀수랑 혼인기간 합쳐서 일반적으로 2+2점, 입주자 저축 3점, 해당 지역 거주가 당해를 의미한다면, 여기서 승패가 갈릴 듯하다. 급하게 이사를 간다고 쳐도 본청약까지 2점은 가능하므로, 총합 1+ 2+2+ 3+2 = 10점은 되야 조금 의미 있는 청약이 되지 않을까 싶다. 

근데 또 신혼희망타운이라고 별도로 분리해서 기본자격과 세부요건을 적어놨는데, 이게 지금진행되고 있는 신희타의 가점방식과 동일하게 나와 있는 거라, 3시 신도시로 구분된 곳은 신혼특공으로 진행하고 기존 신희타가 예정된 곳은 아래의 선정방식으로 구분해서 진행하려는 것 같다. 따라서 공고를 주의깊게 봐야 할것이다.

아래에서 보듯이 기존 신혼희망타운 방식이 그 주변부에 사는 사람들에게 좀더 적용이 되고, 신혼부부의 범위도 좀더 넓혀 준다는 것을 알 수 있다.

여기 LH제공하는 신혼부부특별공곱과 신혼희망타운에 대한 간단한 그림이 있다. 이걸 보면 확실히 구분이 된다.

그외 생초는 추첨이니 넘어가고, 다자녀는 아래와 같은데, 3명이상이 기본인데, 왜 자녀수 가점이 있는지 모르겠다. 약간 급하게 만든듯하다...

이렇게 정리를 하고 보니, 일반분양말고 신혼부부에게 공급되는 물량은 가점 선정 방식 때문에 당첨자가 바뀔 수도 있다는 생각이 들었다.